买（mǎi）房是人生一大事，签订房（fáng）屋买卖合同更不可（kě）放松警惕，因为买卖双方在专业知（zhī）识上信息不对称（chēng），有时买方（fāng）并（bìng）非出于本意或者不知道如何把（bǎ）握合同，以致最后在合同履（lǚ）行中处于被（bèi）动地位。因此，在签订房屋买卖合同时需要多加注意，了解合同内（nèi）容，谨（jǐn）防（fáng）合同陷阱。

签订（dìng）空白条款（kuǎn）需注意

1．看（kàn）是（shì）否有商品房预售许可证（zhèng）

取得商品房预（yù）售许（xǔ）可（kě）证必（bì）须符合（hé）下列条件：

（1）开发企业具（jù）有（yǒu）企业法人营业执照和房地产开发企（qǐ）业资（zī）质（zhì）证书；

（2）取（qǔ）得土（tǔ）地（dì）使用权证书和使用土（tǔ）地批准文件（jiàn）；

（3）持有建（jiàn）设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）供水、供电、供（gòng）热、燃气、通信等配（pèi）套基础设施具备使用条件，其他配套基础（chǔ）设施和公共设（shè）施（shī）具（jù）备交付使用条件或已确定进度（dù）和交付日期（qī）；

（6）物业管理（lǐ）方案（àn）已落实。

买现房的好（hǎo）处在于可以比较清（qīng）楚（chǔ）地（dì）了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。购房人可到房地产管理部（bù）门核实（shí）该商品房预售许可证真假即（jí）可，无（wú）商品房预售许可（kě）证对外销售房屋的，购买时都有隐患（huàn），存（cún）有不安全因素。

2．看合同中的土地性质

现在很（hěn）多（duō）房地产开（kāi）发项目的用地虽然是出（chū）让用地，但由于土地性质为（wéi）综合用（yòng）地或者（zhě）商住两用地，导致土地使用年限（xiàn）不是70年，甚至有（yǒu）些（xiē）只有40年。

在购买时一定（dìng）要（yào）看清土地是（shì）否为出让取得以及（jí）土地使用（yòng）年限是否为70年（nián）。目前法律（lǜ）只是规定住宅到期可自动（dòng）续期，其他非住宅（zhái）性质土地（dì）一般（bān）需缴费续期。

3．看清楚房屋（wū）用途

现在有（yǒu）些对外销售的房屋虽（suī）然和住宅一样，但用途为公（gōng）寓。

关于公寓（yù）的界定，目前不是很（hěn）明确。明（míng）确的是（shì），国家强制标准中对日照的要求（qiú）没有提及公寓一词（cí），只有对住宅的解释。公寓（yù）光照时间不需（xū）要满足大寒日有效日照内满窗日照时间不（bú）少（shǎo）于两小时。另外公寓能否（fǒu）作为（wéi）学（xué）区房（fáng），目前教育部门也没有明确的答复（fù）， 因此为了孩子入学购房的要特（tè）别（bié）慎重（chóng）。

4．物业也不能忽视

在签订商品房合（hé）同时（shí）会与（yǔ）前期物业（yè）公（gōng）司签订物业服务合同，由于（yú）开发商与前期物业（yè）公司（sī）关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合（hé）同中的很多约（yuē）定，也（yě）要（yào）仔细阅读。

虽然成立（lì）业（yè）委（wěi）会后可（kě）以解（jiě）聘物（wù）业公（gōng）司，但（dàn）目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心（xīn），业委会的成（chéng）立遥遥无期，导致业（yè）主和物业之间（jiān）纠纷较多。

5．车库（kù）和地（dì）下（xià）室或者阁楼（lóu）的约定（dìng）

合同签订时，开发商承诺（nuò）给业主赠送车库或者储藏（cáng）室、阁楼的，这些约定一（yī）定要写入合（hé）同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

是（shì）否有车库，一定要看规划，而不是听（tīng）开发商口（kǒu）头承诺。另（lìng）外（wài）人（rén）防车位（wèi）也需特（tè）别注（zhù）意（yì）。

6．面积的约（yuē）定

这是目（mù）前引发纠纷最多的条款（kuǎn），大家都认为（wéi）签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是（shì）错误的。

如果购房人和开发商（shāng）有（yǒu）约定，先遵（zūn）照约定（dìng），无（wú）约定（dìng）再按照规定执（zhí）行。开（kāi）发商往往在签订（dìng）合（hé）同时和购（gòu）房人进行约（yuē）定（dìng），约定（dìng）以有资质的测绘部门出具的面积为（wéi）主。

这一做（zuò）法（fǎ）规（guī）避了（le）3%的（de）法（fǎ）定条件。大家一定要（yào）看清楚这点，可以在合同签订（dìng）时直接约定面积，明确约定超过（guò）多少（shǎo）不再付费。

7．贷款问（wèn）题的约定

开发商往（wǎng）往答应帮助购（gòu）房人（rén）贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉（yù）等问题导致（zhì）不能贷款（kuǎn）的，购房人需一次性付清（qīng）房款。

可以（yǐ）先行查询（xún）个人信（xìn）用（yòng）或者在合同中明确约定“因无法贷款可（kě）以解（jiě）除合同”。

8．逾期或者赔（péi）偿（cháng）的问题

开发商和（hé）购房人会（huì）在（zài）合同中，对（duì）双方办（bàn）证或者（zhě）缴（jiǎo）纳购（gòu）房款等问题的期限（xiàn）进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时可要求对等待遇。

9．交（jiāo）房的问题

交房的（de）条件，一定要在（zài）合同中明（míng）确。在哪个验收环（huán）节（jiē）之（zhī）后，才可（kě）认（rèn）定完（wán）成交（jiāo）房。验（yàn）收（shōu）方（fāng）式（shì）有单体（tǐ）验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

单体（tǐ）验收后（hòu），有可能小区还（hái）处于建设状态（tài），小区（qū）内的道路、绿化都有（yǒu）可能（néng）未完成，居（jū）住（zhù）不一定方便，因此需约定（dìng）清（qīng）楚。

10．小区公（gōng）共区域和公共部位的约定

开（kāi）发商往往会告诉购房者，小区内的会所、健身（shēn）场所等多么（me）规（guī）范（fàn）、多么先进，绕开产权问（wèn）题。

如果合同未约定（dìng）这些（xiē）场所的产权，开发商有可能卖掉这些场所（suǒ），买主不一定能让（ràng）业主免费或者（zhě）优惠使用，如果合同中约定了这些场所（suǒ）的所有（yǒu）权归业主所有，则开发商不能出售这些场所。

11．对各类设施（shī）的约定

燃气、宽带（dài）等，往往开发商都只选（xuǎn）择一家，导（dǎo）致用户无法选择，如果在合同（tóng）中约定（dìng），要求开（kāi）发商（shāng）允许几家（jiā）经营商进入小区，业（yè）主就有（yǒu）主动权了。

12．双方协商解决的内容必须多研究（jiū）

凡是（shì）前面（miàn）提到纠（jiū）纷的内容，后面写双方（fāng）协商解决的，一般都是（shì）对开发商（shāng）不利（lì）的，一定要明确（què）违约责任，不能（néng）简单地标注协商解决。

合（hé）同附件（jiàn）也（yě）要（yào）留意

商品房买（mǎi）卖合同除（chú）主合同外，还包含四个附（fù）件，即（jí）房屋平（píng）面图、公共部位与（yǔ）公（gōng）用房屋分摊建筑面积构成说（shuō）明、装修（xiū）设备标准（zhǔn）和合同补充协议。

（1）房（fáng）屋平面图应标（biāo）明每一（yī）个房间具体的尺寸以及（jí）墙体的（de）宽度，还（hái）应标明阳台的大小、空调（diào）机位等具（jù）体的（de）设备（bèi）位置。

如果上述内容不明确，则房屋平（píng）面图起不到准（zhǔn）确（què）指（zhǐ）示的作用（yòng），对开发商来（lái）说（shuō）也没有明（míng）确的约束（shù）。

（2）无论是房屋平面图（tú），还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说（shuō）明和装修（xiū）设备（bèi）标准，都应使用准（zhǔn）确的数字和具体（tǐ）的描述来表示其内容，而不（bú）应使用概（gài）念化的词语（yǔ）。

像“高级”“名牌（pái）”“精（jīng）装修（xiū）”这类词语不应在（zài）附件中出现，而应明确“高级”具体标准（zhǔn）是什么，“名（míng）牌”是（shì）什（shí）么牌子（zǐ），“精装（zhuāng）修”达到什么装修（xiū）效果（guǒ）。

（3）根（gēn）据民事法（fǎ）律（lǜ）“意思自治”原则，商品房买受人完全可以不受（shòu）格式条款的限制，与开发商进行协（xié）商（shāng），行使（shǐ）合同的修改和补充权，在（zài）主合同之外，签定补充（chōng）协（xié）议，以（yǐ）明确一些模糊概念，修正主合同中的（de）不合理条（tiáo）款。

13．房（fáng）屋交付后，买受人（rén）发现房屋实（shí）际（jì）情况与销售广告不（bú）符，可以（yǐ）要（yào）求开发商承担违约责任吗？

为了保护购房者的权益，《最高人民法（fǎ）院关于审理（lǐ）商品（pǐn）房买卖合同（tóng）纠纷案件适用法律若干问题的（de）解释》第三条规定：“商品（pǐn）房的销（xiāo）售广告（gào）和宣传资料为要约邀（yāo）请，但是出卖人（rén）就（jiù）商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（shī）所作的说明和允诺具体确定，并对商品（pǐn）房买卖（mài）合同的订立以及（jí）房屋价（jià）格的确定有重大影响的，应当视（shì）为（wéi）要约。该说明和允诺（nuò）即使（shǐ）未（wèi）载入商品房买卖合同（tóng），亦应当视（shì）为合同（tóng）内容，当事人违反的，应当承担（dān）违（wéi）约（yuē）责任（rèn）。”

由此可见，对于（yú）房地（dì）产广告中的有关房屋（wū）及其（qí）相（xiàng）关设施的说明及允（yǔn）诺，如（rú）果其（qí）对订立合同定价有重大影响，那么即（jí）使该说明和允诺未载入房屋买（mǎi）卖合同，也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺（nuò）的内容与实际不符时，可以要（yào）求开（kāi）发商承（chéng）担违（wéi）约责任。

14．哪（nǎ）些房地（dì）产不能转让？

根据《城市房地产管理法》第（dì）三十八条规定，下列（liè）房地产，不得转让：

（1）以出让方（fāng）式取得土（tǔ）地（dì）使用权的，不符合本法第三十（shí）九条规（guī）定的条件的；

（2）司法机关和行政机关依（yī）法裁定、决定查封或者以（yǐ）其他形式（shì）限制（zhì）房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法（fǎ）登（dēng）记（jì）领取权属证书的；

（7）法律、行政法（fǎ）规规定（dìng）禁止转让的其他情形。

15．仅有房产证，没有办理不（bú）动产登记（jì），能取得（dé）房屋所（suǒ）有权（quán）吗？

不动产以登记（jì）的（de）方式（shì）进行公示，只（zhī）有进行登记才（cái）发生物权的效（xiào）力，买受人才能获得不动产的所有权，登记（jì）就是（shì）将新（xīn）的所（suǒ）有人（rén）的（de）名字（zì）登记在房（fáng）产部门的登记簿上，不动产登记簿是物权归属和内（nèi）容的根（gēn）据。而房产证是房产部门发给权利人的一种享有权利（lì）的凭证，只起到证（zhèng）据的作用（yòng），当（dāng）不动产登记（jì）簿记载（zǎi）的权利（lì）人和（hé）房产证记载的（de）权利人不同时，以不动产登记簿为准。即房产证的效（xiào）力弱（ruò）于不动产（chǎn）登记簿的效（xiào）力。一旦出现房屋产（chǎn）权纠纷，不（bú）动产（chǎn）登记簿上所记（jì）载（zǎi）的（de）人则拥有房屋的所有权（quán）。因此，在购买房屋（wū）时，一（yī）定要注（zhù）意进（jìn）行不动产登记或者不动产登记的变更（gèng）。

16．买（mǎi）来（lái）的住房面积缩水（shuǐ）怎么办？

面（miàn）积缩水（shuǐ）是（shì）买（mǎi）房族经常遇（yù）到的（de）问题，对于房屋“面积缩（suō）水”的（de）问题，应以房地产管理部门所做的（de）测量面积为准。《最（zuì）高人民法院关于（yú）审理商品（pǐn）房买卖（mài）合同纠纷案件（jiàn）适用法律（lǜ）若干问（wèn）题的解释》对面积缩水问题作出了明确（què）的规定：第（dì）一，误差率在3%以内的，当事人不能请求（qiú）解除（chú）合同，但是对于缩水（shuǐ）部分（fèn）的购房款（kuǎn），开（kāi）发商应当返还。第二（èr），误（wù）差（chà）率超过3%，买（mǎi）房（fáng）人（rén）可以（yǐ）选择请求解（jiě）除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。

17．开发（fā）商逾期交房怎么办（bàn）？

开发商应该按照约定（dìng）的时间交付房屋，这是开发商的主（zhǔ）要义务。如果开发商没有按期交（jiāo）房，买受人可以根据不同情况，采取（qǔ）不同的方式来维护自己（jǐ）的合法权益。第一，开发商不（bú）能按期交房，经（jīng）催告（gào）后在合理期限内仍没有履（lǚ）行的，买受人可以解除（chú）合（hé）同（tóng）；第二（èr），逾期交付（fù），经催告后在（zài）合理期限内仍没有履行的，买受人（rén）不解除合同，可以（yǐ）请求开发商承担（dān）违约责任；第（dì）三，逾期交付，经催告后开发商在合（hé）理期（qī）间内交付的（de），不能解除（chú）合同，但是可以请求开发商承担违约责任。需要注意的是，买受人享有的解除（chú）权（quán）必须在法定期间内行（háng）使，不行使的，解除权（quán）消灭。

18．房（fáng）屋（wū）买卖合同签订后，因意外事（shì）故使房屋毁损、灭失的风险（xiǎn）由谁承担？

《最高人民法院关于（yú）审理商品房买卖合同纠纷案件（jiàn）适（shì）用（yòng）法律若（ruò）干问题的解（jiě）释（shì）》第（dì）十一（yī）条就此问题的不同情况分（fèn）别（bié）作了（le）规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约（yuē）定的除外。房屋毁（huǐ）损、灭（miè）失的风险，在交付使用前由出（chū）卖人承（chéng）担（dān），交付使用后由（yóu）买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知（zhī），无正（zhèng）当理（lǐ）由拒绝接（jiē）收的（de），房（fáng）屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定（dìng）的交付使（shǐ）用（yòng）之日起（qǐ）由买受人承担，但（dàn）法律另有规定或者当事人另（lìng）有约定（dìng）的除外。”

由此可见，一般情况下，房（fáng）屋损坏的风险，在房屋交付之前（qián）由出（chū）卖人承担；在房屋（wū）交付给买受人之后，由买受人承担（dān）。此处所说的交付，是（shì）指房（fáng）屋的转移占（zhàn）有，就是把房（fáng）屋由出卖人手（shǒu）中，交到买受人（rén）手中（zhōng），由买受人占有使（shǐ）用该房屋。

19．签订商品房预售合同，应（yīng）具备哪些条件？

根据《城（chéng）市（shì）房地产管理法》第四十五条（tiáo）规定（dìng）,商（shāng）品房预售，应当符（fú）合下列条（tiáo）件：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（shū）；

（2）持有建设工程规划许（xǔ）可证（zhèng）；

（3）按提（tí）供（gòng）预售的商品房计算（suàn），投入开发建设的资金（jīn）达到工程建设总投资的百分（fèn）之二十五以上，并已经确定施工进度和竣（jun4）工交（jiāo）付日期（qī）；

（4）向县级以（yǐ）上人民政府（fǔ）房产管理（lǐ）部门办理预售登记，取（qǔ）得商（shāng）品房（fáng）预售许可证明（míng）。

商品房预售人应（yīng）当按（àn）照国家有（yǒu）关规定（dìng）将预售（shòu）合同报县级（jí）以上人民政府房产管（guǎn）理部门和土地管（guǎn）理部（bù）门登记备案（àn）。商品房预售所得（dé）款项，必须用于有关的工程建（jiàn）设。

20．出卖人未取得（dé）商（shāng）品（pǐn）房预售许可证明，其与买受人签订的房屋预售（shòu）合同是否有效？

《最高（gāo）人民（mín）法院（yuàn）关于审理（lǐ）商品房买卖合同纠纷案件适用法律（lǜ）若干问题的解释》第二条规（guī）定：“出（chū）卖人（rén）未取（qǔ）得商品房（fáng）预（yù）售许可证明，与买受（shòu）人订立的商（shāng）品房（fáng）预售（shòu）合同，应（yīng）当认定无（wú）效（xiào），但（dàn）是在起诉前取得商（shāng）品（pǐn）房预售许可证明的（de），可以认定有效。”

可见，要（yào）签（qiān）订商品（pǐn）房预售合同（tóng），开发商必须取得商（shāng）品房（fáng）预售许可证明，否则，该合同无效。当然，也有例（lì）外情况。如果（guǒ）在买受人向（xiàng）法院（yuàn）起诉之前（qián），商（shāng）品（pǐn）房预售（shòu）人（rén）取得了商品房预售许可证明，可认（rèn）定（dìng）预售（shòu）合同（tóng）有效。

21．房屋买卖双方（fāng）签订（dìng）预售（shòu）合同后，没有进行登记备案，一方当事人可（kě）以请求确认合同无效吗（ma）？

《最高人民（mín）法（fǎ）院关（guān）于审（shěn）理（lǐ）商品房（fáng）买卖合同纠纷（fēn）案件适用法律若干（gàn）问题的解释》第六条规（guī）定（dìng）：“当事人以商品房预（yù）售合同（tóng）未按（àn）照法律、行政法规规定办（bàn）理（lǐ）登（dēng）记备案手续为由，请求确认合同无效（xiào）的，不予支持。当事（shì）人约定（dìng）以办理登记（jì）备（bèi）案手（shǒu）续（xù）为商品（pǐn）房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方（fāng）已经履行主要义务，对方接受（shòu）的除外。”

由此可见，虽然法律要求签订商品房（fáng）预售合同后，需进（jìn）行登记（jì）备案，但是如（rú）果双方签订预售（shòu）合同后没有办（bàn）理登（dēng）记备（bèi）案手续，当事人要求确认合同无效的，法院不予支持，是否办理登（dēng）记备案手续不是预售合同（tóng）生效的条件。

22．房屋出现质量问题，任何时候都可以要（yào）求（qiú）出卖人修复吗？

《商品房销售管（guǎn）理办法》第（dì）三十三条规定：房（fáng）地产（chǎn）开发企业应当对所售商品房（fáng）承担（dān）质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范（fàn）围、保修期限、保修（xiū）责任等（děng）内容作出约定。保修期（qī）从交（jiāo）付之（zhī）日起（qǐ）计（jì）算。商品住（zhù）宅的保（bǎo）修期限（xiàn）不得（dé）低于建设工程承包单位向建设单位出具的（de）质量保修书约定保修期（qī）的存（cún）续期；存（cún）续（xù）期少于《商品住（zhù）宅实行（háng）质量保证书和住宅（zhái）使用说明书制度的规定》（以下简称（chēng）《规定》）中确（què）定（dìng）的（de）最低保修期限（xiàn）的，保修（xiū）期（qī）不（bú）得低（dī）于《规定》中（zhōng）确定的最低保修（xiū）期限。非住宅商品房的保修期限不得低（dī）于建（jiàn）设工程承包单位（wèi）向建设单位出（chū）具的质量保修书约定保修期的存续期。在（zài）保修期限内发生（shēng）的（de）属于保修（xiū）范围的（de）质量问题，房（fáng）地产开发（fā）企业应当（dāng）履行保修义务，并对造成的损失（shī）承担赔（péi）偿（cháng）责任。因不可抗力或者（zhě）使（shǐ）用不当造（zào）成的损（sǔn）坏，房地产（chǎn）开发企业（yè）不承担责（zé）任。

此外（wài），《建筑工程质量管理条例（lì）》第四十条规（guī）定，在正常使用条件下，建设工程的最（zuì）低保修期限为：（1）基础设施工（gōng）程、房（fáng）屋建筑的地基基（jī）础工程（chéng）和主（zhǔ）体（tǐ）结构工程，为设计文（wén）件规定的该（gāi）工程的合（hé）理使（shǐ）用年（nián）限；（2）屋面防水（shuǐ）工（gōng）程（chéng）、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的（de）防渗漏（lòu），为5年（nián）；（3）供热与供（gòng）冷（lěng）系统，为（wéi）2个采（cǎi）暖期（qī）、供冷期；（4）电气管线、给排（pái）水（shuǐ）管道、设备安装和装（zhuāng）修工程（chéng），为2年。其他项（xiàng）目的保（bǎo）修（xiū）期限由发包方（fāng）与承包方约（yuē）定。

由此可见，关（guān）于房（fáng）屋（wū）的保修期，是比较复杂的，当事人为了维护自己的（de）权益，除了依（yī）照（zhào）法律规定，还可以在合同中（zhōng）进（jìn）行详细的约定，制定房屋的（de）保修条款（kuǎn）。所以，房屋出现质（zhì）量问题，并（bìng）不是任何时候都可以要求出卖人维修的，出（chū）卖人的保修期（qī）是有一定（dìng）的期限的。

23．房屋（wū）买卖双方签订合同（tóng）后（hòu），出（chū）卖人与（yǔ）第三人（rén）恶意串（chuàn）通，又签订合同（tóng）并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗？

《最（zuì）高（gāo）人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律（lǜ）若干问题的（de）解释》第十条规（guī）定：“买受人以出（chū）卖人与第三人恶意串（chuàn）通，另行订立（lì）商品房买卖合（hé）同并将房屋交付（fù）使用，导（dǎo）致其无法取得房屋为由，请求（qiú）确（què）认出卖（mài）人与第三人订立的商品房买（mǎi）卖合同无效（xiào）的，应予支持。”

因（yīn）此，房屋买卖双方签订合同后，出卖人又与他人签订（dìng）合同，并将房屋交付使用，买受人只要能（néng）够证明出卖人与第三人（rén）是恶意串（chuàn）通（tōng），其可请求法（fǎ）院确认出卖人（rén）与第三人签订的合同无效。实际生活中，如果第三人明知买（mǎi）卖（mài）双方的合同，还与出卖人（rén）签约，其实就是恶意。

24．房屋交付使用后，房产证迟迟办不下（xià）来（lái），开发商（shāng）是否（fǒu）承担违约责（zé）任？

《最（zuì）高人民法院关（guān）于审理商品房（fáng）买卖合同纠纷案（àn）件适用（yòng）法律若干问题的解释（shì）》第十八条规定：“由于（yú）出卖人的（de）原因，买受人在下列期限（xiàn）届满未（wèi）能（néng）取得房屋权属证（zhèng）书的，除当事（shì）人有特殊约定（dìng）外，出（chū）卖人应（yīng）当（dāng）承担违约责（zé）任：（一（yī））商品房买卖合同约（yuē）定的办理房屋所有权登记的期限（xiàn）；（二（èr））商品房（fáng）买卖合（hé）同的标的物为尚未建（jiàn）成（chéng）房屋（wū）的，自房屋（wū）交付使用之日起90日（rì）；（三）商品房买（mǎi）卖合同的标（biāo）的物（wù）为已竣（jun4）工房屋的，自（zì）合同订立之日起（qǐ）90日。合同没有约定违约金或者损失（shī）数额难（nán）以确定的，可（kě）以按照已付购房款总（zǒng）额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款（kuǎn）利息的标准计算。”上述（shù）条（tiáo）文规定了开发商逾期（qī）办理（lǐ）房（fáng）产证应承担的（de）责任。

实际生活中，房产证（zhèng）迟迟（chí）办不下来，有部分原因（yīn）是因（yīn）为开发商出售手（shǒu）续（xù）不能及时办理齐全。由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不（bú）到（dào）房产证的，购房者可以要求（qiú）开发商承（chéng）担（dān）违约责任。为了更好地维护自身权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的期（qī）限，将（jiāng）时间约定（dìng）明确，以（yǐ）防开发商恶意拖延办证时间。

25．房屋（wū）买卖时，该房屋所占范围（wéi）的土地使用权是否随之转移？

《城市房地产管理法（fǎ）》第三（sān）十二（èr）条规定：“房地（dì）产转让、抵（dǐ）押时，房屋的所有权和（hé）该房屋占用范围内的土（tǔ）地使用（yòng）权同时转让、抵押。”根据上述法（fǎ）条规定，房屋买卖时，该房（fáng）屋所占范围（wéi）的土地使用权也随之转移，这就是所谓的“地随房走”。房屋（wū）买卖双（shuāng）方签订购房合同（tóng）后，买卖双（shuāng）方应到房屋所（suǒ）在地的县级以上地方人民政府的房产管理（lǐ）部门（mén）办（bàn）理房屋产权转（zhuǎn）移登记（jì）手续（xù），之后房屋买卖双方凭借变（biàn）更后（hòu）的房屋所（suǒ）有权证书和相关证件，到同级人民政府的土地（dì）管理部（bù）门申请办理土地使（shǐ）用（yòng）权变更登记（jì），土地管理（lǐ）部门核（hé）实（shí）后，由同级人民（mín）政（zhèng）府更换土地使（shǐ）用权证书。至此，土地（dì）使用权随着房屋买（mǎi）卖发（fā）生变更（gèng）。

26．房屋买卖双方已（yǐ）办完过户（hù）手续（xù），双方还能（néng）解除合同吗（ma）？

《合同法》第九十（shí）三条规（guī）定：“当（dāng）事人协商一致，可以解（jiě）除合（hé）同（tóng）。当事人可以（yǐ）约定一方解（jiě）除合同的条件。解除（chú）合同的（de）条件成就（jiù）时，解除权（quán）人有权解（jiě）除（chú）合（hé）同。”

由此可见，只要当（dāng）事人双方协商一致（zhì），或（huò）者（zhě）合同约定的（de）解除合（hé）同（tóng）的条件成就，是可以解除合同的，即使房屋已经（jīng）过户。

27．房（fáng）屋买卖合（hé）同签订后，一（yī）方以未办理房屋产权变更登记为（wéi）由主张合（hé）同无效，能否成立？

《物权（quán）法》第十五条规定（dìng）：“当事人之间订立有关（guān）设立、变更、转让和消灭不动（dòng）产物（wù）权的（de）合同，除法律另有规（guī）定或者合（hé）同（tóng）另有约定外，自合（hé）同成立时（shí）生效；未办（bàn）理（lǐ）物权登记（jì）的，不（bú）影（yǐng）响（xiǎng）合同效力。”

由此可见，对房屋买卖双方当事人来说，双（shuāng）方（fāng）只（zhī）要签订了合同，是否（fǒu）到登记机关办理登记，不影（yǐng）响合同效力（lì）。除（chú）非当事人在合同中（zhōng）约（yuē）定（dìng）合同（tóng）生效的时间或其他条款，否则，自合同（tóng）成立时（shí）生效。所以，不（bú）能因未办理变更登记，主张合同无效（xiào）。

28．房（fáng）屋买卖中（zhōng），买受人（rén）迟（chí）延交付（fù）购房款，出卖人可否要求解除合同（tóng）？

《最高人（rén）民法院关于审理商品房（fáng）买卖合同纠纷案件（jiàn）适用法律若（ruò）干（gàn）问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交（jiāo）付房屋（wū）或者买受人迟延支（zhī）付（fù）购房款，经催告后在三个（gè）月的合（hé）理期限内仍未履行（háng），当事人（rén）一方请求解除合同（tóng）的，应予支（zhī）持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当（dāng）事人没有（yǒu）约定，经对方当（dāng）事人催告后，解除权行（háng）使的合理期（qī）限为三个（gè）月。对方（fāng）当（dāng）事人没有催告的（de），解除权（quán）应当在解除（chú）权发生之日起一年内行使；逾（yú）期不行（háng）使的，解除权消灭。”

由此可见，房屋（wū）的买受人迟延交付（fù）房款的，出（chū）卖人可（kě）先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果（guǒ）买受人（rén）在催（cuī）告后3个月的合理期（qī）限内（nèi）仍不支付，出卖（mài）人可以（yǐ）请（qǐng）求解（jiě）除合同。此外，解除权有一定的行使期限。

29．租赁房屋被卖，租房人有（yǒu）权继续居住吗？

《合同法》第二（èr）百二十九条规定（dìng）：“租（zū）赁物在租（zū）赁（lìn）期间发生所有权变动的，不（bú）影响租赁（lìn）合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和（hé）国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十（shí）九（jiǔ）条规定：“私有（yǒu）房（fáng）屋在租（zū）赁（lìn）期内，因买卖、赠与或者继（jì）承（chéng）发生（shēng）房屋产（chǎn）权转移的，原（yuán）租赁合同对承租人和新房（fáng）主继续有（yǒu）效。”由此可见，租（zū）赁房屋被卖，租房人（rén）有权（quán）继续居住。

案例君补充：《民（mín）法典》第七百（bǎi）二十五条：租赁物在承租（zū）人按照租赁合同占有期（qī）限（xiàn）内发生所（suǒ）有权变动（dòng）的，不影响租（zū）赁合同的（de）效力。

30．什（shí）么是房屋承租人的优先购买权（quán）？

房（fáng）屋承租人的（de）优先购买权是指出租人出卖租赁（lìn）房屋的，应当在（zài）出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人（rén）享有以（yǐ）同等条件优先购买的权利（lì）。《合同法》第二百三十条规定，出租（zū）人（rén）出（chū）卖租赁房屋（wū）时，应当在出卖（mài）之前的合理期限（xiàn）内通知承租人（rén），承租人享有以同等条（tiáo）件优先购（gòu）买的（de）权利。《最高人民法院关（guān）于审理城镇房屋（wū）租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十（shí）一（yī）条（tiáo）规定：“出租人（rén）出卖租（zū）赁房屋未在合（hé）理期限（xiàn）内通知（zhī）承租人（rén）或者存在其他侵害（hài）承租人优先购（gòu）买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民（mín）法院应予支持（chí）。但请求确认出租人与第三人（rén）签订的（de）房屋（wū）买卖（mài）合同无（wú）效的，人民法院不（bú）予支持”。据此，出租人侵害承租人优先（xiān）购买（mǎi）权的，出租人与（yǔ）第（dì）三（sān）人（rén）签订的房屋（wū）买卖（mài）合同不因此无效，承租人（rén）只能请求出租人（rén）承（chéng）担赔偿责任（rèn）。

房屋承租人优先（xiān）购买必（bì）须符（fú）合（hé）以下条件（jiàn）：

(1)仅限于房（fáng）屋租赁场（chǎng）合;

(2)出租人出卖出租（zū）房屋,应当在出卖之（zhī）前的合（hé）理期限内通知（zhī）承租（zū）人。

(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔（péi）偿（cháng）损（sǔn）失;

(4)在转租的场（chǎng）合,次（cì）承租人与承租人都有优先购买（mǎi）权（quán）,二者发生冲突的,前者优先（xiān）于后者.

案例君补充：《民法典》第七百二十六条（tiáo）：出租人出卖（mài）租赁房屋的，应当（dāng）在出卖之前的（de）合理期限内通知（zhī）承租人，承租人享有以（yǐ）同等（děng）条件优先购买的权利；但是房屋按份共（gòng）有人行使（shǐ）优先购（gòu）买权或（huò）者出租人（rén）将房屋出卖给近亲属的除外。